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招商蛇口“一手好牌打爛了”?營收和凈利下滑背后的轉型陣痛

2019年11月23日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,林詩苑  

11月22日,位于深圳前海的住宅項目招商領璽獲批備案,456套住宅單價最低8.6萬/㎡,最高11萬/㎡。

制造了去年深圳“5000萬蹲”豪宅的招商蛇口,又獲批了一個豪宅項目。

11月22日,位于深圳前海的住宅項目招商領璽獲批備案,456套住宅單價最低8.6萬/㎡,最高11萬/㎡。

在母公司招商局集團資源加持下,招商蛇口多年來低價拿地,土地成本三年連降,在深圳擁有大片優質地塊,開發了多個豪宅項目。

但公司經營卻難以匹配頂級資源,今年前三季度業績不佳,營收和凈利接連下滑,10月銷售不及同行,轉型業務收入也不達預期。

連續幾年的人事動蕩,是公司經營難以穩定增長的隱痛。近幾年,招商一直處在人事變動中,高層到中層頻繁換將,架構調整也比較大,這對公司業務影響不小,業績波動劇烈。

直到10月,招商蛇口有了新的董事長和總經理,管理層趨于穩定,一系列新措施也在推進,這些新變化能引領公司重回行業前十嗎?

業績下滑

在大型央企地產商中,招商蛇口的業績波動尤為劇烈,不似中海、保利那般平滑。

2019年第三季度,公司實現營收88.56億元,同比減少30.77%;歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元,同比大幅下滑83.21%。

2019年前三季度,公司實現營業收入255.4億元,同比減少24.39%;歸屬于上市公司股東的凈利潤50.93億元,同比減少38.46%。

中銀國際分析師晉蔚認為,營收下降主要由于竣工時間及結轉時間分布不均衡,當期結轉面積較少,預計四季度結算規模有所回升。業績降幅大于營收降幅,緣于部分限價低毛利項目進入結算期,以及三項費用率提升,未來結算結構預計得到改善。

依托母公司的土儲優勢,招商蛇口在大灣區尤其是深圳蛇口、前海擁有大幅土地。

但土地優勢并未在銷售中凸顯,招商蛇口銷售額在10月顯著放緩。10月銷售170.6億元,環比下降27.3%,低于克而瑞主流50房企月平均同比36.1%。

雪上加霜的是招商蛇口的轉型路艱。

幾年前,招商蛇口就提出“前港、中區、后城”模式布局產業新城,意在以港口先行、產業園區跟進、配套城市新區開發,從而實現成片區域的整體發展。

管理層的算盤打得很好,一方面通過集團“輸入”低成本土地,使得公司存量地產業務具有競爭優勢;另一方面通過合并提升非傳統地產業務,使公司業務多元化,從而增量上可以對沖傳統地產的周期波動。

但PPC模式(“前港-中區-后城”)帶來的問題在業績上難以體現,周期長、周轉慢。

在招商蛇口的三大業務中,由于園區板塊最具有對抗地產周期屬性,公司對園區轉型業務的收入表現一直抱有很大期望。

招商蛇口董事長許永軍曾在2015年業績會上表示,預計3至5年內,社區運營業務比例下降到70%甚至60%,園區運營提升到30%,郵輪運營則占比達到10%。

但幾年過去,冰冷的數據讓人唏噓。

根據2017年財報顯示,公司園區板塊收入61.97億元,僅占營業收入的8.29%;郵輪板塊的收入占比也由2017年的0.78%,下降至2018年的0.65%,這與三年前公司的預期有很大距離。

今年上半年的財報數據也顯示,社區業務板塊、園區業務板塊和郵輪產業板塊的收入分別為124.1億元、40.1億元、2.7億元,同比增長分別為-29.8%、31.3%、2.7%,分別占總收入的74.4%、24%、1.6%。

園林和郵輪板塊的增長速度仍舊未達預期,社區板塊又出現29.8%的下降,要想實現許永軍的“去地產化”,時機還未成熟。

招商蛇口管理層在半年報時坦承,“綜合發展的過程存在不均衡以及轉型陣痛。”

進入爬坡期

不及預期的業績,難免聯系到公司近年不太平的“內政”。

自重組上市以來,招商蛇口一心想讓公司改頭換面,但在外界看來,招商已經失去了原來的“血肉”。

過去幾年,原招商地產管理團隊幾乎離去殆盡, 蛇口工業區整合過來的人員也大部流失。

2018年,招商蛇口的區域經營班子率先經歷一輪調整,但此番調整更像是一場始料不及的人事大動蕩。

其中,招商蛇口副董事長楊天平、華東區域總經理王晞、深圳區域總經理何飛、華南區域總經理蕭睿、華中區域總經理梁會軍相繼離開。相關管理人員同步履新,部門領導也需重新競聘上崗。

今年初,招商蛇口總部從16個部門整合至9個部門,5大區域變更為9大區域,56個管理職位也精簡至29個管理職位,實力派人物蔣鐵峰從華東區域調回總部。

年中,原董事長孫承銘退休,許永軍接任董事長。10月,招商蛇口啟動總經理全球招聘,最終仍從內部提拔了蔣鐵峰擔此重任。

目前,公司業務,經營和人事仍在調整和適應中。熟悉招商蛇口的人士認為,招商蛇口整合后,在追求千億的路上快馬加鞭,原有的企業文化正在喪失,新的文化和制度還未建立。

對此,今年3月的業績發布會上,許永軍稱:“從2015年整盤激勵、員工持股計劃,到2016年虛擬跟投、股權激勵計劃,再到2017年的項目跟投,作為第一個進行實際跟投的央企,招商蛇口在不斷完善員工激勵機制。”

招商蛇口目前能拿得出手的仍是其央企和國資背景及資源。華創地產研究分析師袁豪認為,招商蛇口在重組后多維度積極變革,管理改革、提升周轉、加速整合;公司坐擁一二線優質土儲,尤其粵港澳大灣區資源儲備含金量極高;具備“市場化+非市場化”強大拿地優勢。

作為央企,招商蛇口具有更多的金融和資本優勢。11月21日,招商蛇口公告稱,正在推進招商局商業房地產信托基金(招商房托基金)在聯交所發行REITS及上市事宜。近期已正式遞交房托上市申請,不日將安排簽署房托上市相關協議。

此前11月13日,據港交所披露信息,招商房托基金已通過上市聆訊,基金由招商蛇口發起,招商局置地(00978.HK)擔任房托管理人。招商局置地乃招商蛇口控股子公司。

在一系列人事落定和母公司資源支持下,招商蛇口能否重回昔日“招保萬金”的輝煌?

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