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誰在積極拿地?年底非一線城市土拍流拍率下跌

2019年11月23日  07:00   21世紀經濟報道   唐韶葵  

年底,房企資金流向以華東、華南地區為主,處于規模增長階段的房企仍在積極拿地。

年底,房企資金流向以華東、華南地區為主,處于規模增長階段的房企仍在積極拿地。

同策研究院數據顯示,截至2019年10月1日,非一線城市的土地流拍率降為0;2018年同期的土地市場流拍率也是0,值得關注的是,在非一線城市,今年9月的土地供應面積為136萬平方米,相比8月供應量182萬平方米有明顯下降,而去年9月的土地供應面積,不如今年同期多,但比去年8月的供應量卻略有增加。一名業內人士指出,這表明今年土地市場回歸理性,房企投資意愿增強。

58安居客房產研究院首席分析師張波分析土地市場的這一變化:首先,從房企融資角度看,規模減半,短期看企業償債風險相應減少,進入11月后,政策面依然收緊,行業不會有大改觀,11、12月銷售回款壓力很大。其次,從房企陣營轉變來看,可以看出年底這波資金的流向邏輯,站在千億房企隊列中間位置,如排名前11-25左右的房企增速很大,11、12月仍是這類房企的增長重點期。

此外,排名前30-50左右的房企下半年融資壓力非常大,在銷售端與拿地端的推進比較激進,這類房企今年1-10月銷售增長同比增速25%,預計今年11、12月能保持這一增長水平。

整體而言,臨近年底,頭部房企投資保守,中型房企比較激進,中小型房企進入千億銷售目標的新增長周期時,加速投資、開發、轉讓,去地產化進入多元產業模式。

成交下滑

土地市場是行業風向標,盡管非一線城市的土地市場保持熱度,但一線城市周邊項目卻早已開始降價促銷。

陳玉(化名)近期想買上海周邊太倉的一手房,該區域一手房1.5萬元/平方米左右。由于太倉限購,根據蘇州在今年下半年出臺的限購政策,外地人3年內在太倉買房須滿足連續兩年購買社保的條件,不少樓盤給出了靈活政策:先交首付和定金,兩年后滿足社保條件辦理貸款,即可交房。

記者致電太倉某售樓處詢問,業務員表示,這一做法雖沒有明顯優惠,購房者有兩年資金緩沖期,但對企業卻有風險。他指出,購房者也可在交滿兩年社保后再買房。

一些城市購房者也開始退縮了。張江(化名)想在杭州買房,但其不具備購房條件,為了滿足條件,需要交付一筆費用,張江覺得,剔除這筆費用后,買房收益將大打折扣,因此放棄了在杭州的投資計劃。

張波此前接受采訪時指出,如果前三季度房企全年業績完成率低于70%,那么達成目標的壓力就會明顯增大。今年眾多房企已將沖刺提前到了上半年5月,但由于整體行情偏弱,大部分區域的完成情況難言樂觀。

張波指出,土拍是房地產市場的晴雨表,2019年土地市場成交量同比縮小已體現趨勢性變化,土地市場流拍更是體現出房企對部分市場“不買賬”,比盲目規模化更可怕的是拿地失誤,謹慎度提升,少了搶地的喧囂,多了理性思考。

三四線及以下城市是土地流拍集中地,從2019年土地流拍數量來看,排名靠前的城市為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企意愿度低,市場趨冷,是這類城市土地降溫的重要因素。房企從中小城市撤離的速度也在加快。

房企回歸一二線已是事實。深圳、北京土拍市場今年都面臨過火熱局面,一線城市的優質地塊更是讓房企欲罷不能。

11月21日落幕的深圳土拍,推出6幅限價宅地,以14家房企到場、成交總價127.51億元告終。深圳相比北京更為特殊,6月深圳幾塊宅地的出讓,具有明顯的“吸睛”效果。同時一線城市土地流拍率也在持續走低,1-5月甚至無土地流拍,二線城市中合肥、寧波等城市也是頻頻引發關注。

張波指出,依然有房企在激進拿地,尤其在粵港澳大灣區、長三角、環渤海等熱點城市群更明顯。由于這些房企重金布局的區域,多在有強大購房需求支撐的城市,項目抗風險力相對較強,但值得注意的是,如果自身持有的高價地塊占比過高,未來風險亦不容忽視。

因此頭部企業在這段時間暫停拿地,規避風險。一方面是2016-2017年的地王項目在很多城市面臨銷售困局,另一方面,負債率過高的房企今年被動減少甚至暫停拿地,土地溢價率持續走低。

誰在拿地?

房企不僅將銷售沖刺提前,拿地計劃也提前了。今年上半年大部分房企已開啟土地儲備大幕。

如弘陽地產,公司執行董事兼行政總裁何婕曾表示,上半年一共獲取35幅地塊,新增建筑面積407萬平米。其中,合作拿地占91%。根據弘陽地產首席財務官申廣平在2018年度業績會透露,2019年將拿出回款額的50%-60%用于拿地。據不完全統計,今年前10個月其拿地40余幅。

弘陽地產所拿地塊并非集中于長三角。在長三角一體化發展中,涉及26個城市,除了龍頭上海,南京、杭州等城市也是核心力量。長三角地區早已成為眾多房企搶占的高地。碧桂園、融創中國、綠地控股、保利發展、萬科地產等千億房企,在長三角區域的貨值儲備均達到千億之上。

隨著大批房企重倉長三角,也讓區域內的市場競爭激烈,房企大手筆布局帶來的隱憂不容忽視。

而弘陽地產進入的是西安、長沙、鹽城、襄陽、阜陽、江門、溫州等強二線城市或人口流入較大的三線城市。其今年前10月拿地金額在290億左右,占2018年全年銷售額473億的60%左右。

近期,弘陽地產這樣的房企放緩了拿地步伐,那么哪些房企還在拿地?處于規模增長周期的房企如中駿、大發、中梁、寶龍等加碼土地儲備。

11月15日,中梁地產以3.9億元底價拿下南通如東住宅地塊。11月20日,大發首進無錫,以14.5億元拿下新吳區地塊。同一天,中駿地產7.7億元佛山拿地。此外,記者了解到,寶龍也已在大灣區有所斬獲。

一名房企市場研究人士認為,今年流拍率趨勢和去年差不多,與土地底價有關。年底流拍率下降,同比的話,是因為供給量下降很多;環比的話,今年行情不好,加上信托被卡死,房企融資困難,地方政府知道賣地不容易,所以一般招拍掛上市前都會找好買家接盤,“沒有找好就不掛”。這名人士還指出,年底這波拿地潮中,有錢的房企不多,處于規模增長周期的房企更看重這次機會。主要是前十月銷售回款好,但這一趨勢能否延續還看明年市場環境。

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